Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Bách khoa toàn thư mở Wikipedia

Phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 76 dự thảo Luật đưa ra 6 chính sách. Các chính sách này cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chính sách quan trọng nhất trong xây dựng, phát triển nhà ở xã hội là sự hỗ trợ của Nhà nước và sự đồng hành cùng tham gia của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chính sách này còn chung chung, chưa thực sự được thể hiện một cách rõ nét tại điểm b khoản 1 Điều 76 (Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách).

Do đó, cần viết lại điểm b để khẳng định rõ nguyên tắc này như sau: "Có sự kết hợp giữa hỗ trợ của Nhà nước và sự tham gia, hỗ trợ của doanh nghiệp…". Để thực hiện Chiến lược về nhà ở quốc gia, Đề án về nhà ở xã hội thì Nhà nước cần xác định rõ trách nhiệm tiên phong của mình bằng những hỗ trợ trực tiếp từ cơ chế, chính sách, từ các nguồn lực (đất đai, tài chính, tín dụng…).

Tuy nhiên, ngoài vai trò hỗ trợ của Nhà nước cần phải có sự đồng hành, tham gia hỗ trợ của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần phải coi đây là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp bất động sản, để họ thấy được trách nhiệm của họ cùng với Nhà nước chung tay thực hiện một chính sách lớn, có tính nhân văn cao cả là chăm lo nhà ở cho những người có thu nhập thấp.

Kiến nghị chỉ nên thiết kế một chính sách rất đơn giản trong ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội với 2 yếu tố cơ bản

Điều 82 dự thảo Luật quy định khá nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, trong đó có điểm mới như đã đề cập ở điểm 2 nói trên là: Được dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án hoặc một phần diện tích sàn thuộc phần khối đế công trình theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng, kinh doanh công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này. Về ưu đãi này, người viết đã có ý kiến tại điểm 2 bài viết này.

Chúng tôi thống nhất quan điểm rằng, cần có chính sách đủ hấp dẫn để các doanh nghiệp tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Chính sách ưu đãi nào thì cần phải tính toán cụ thể trên cơ sở hài hòa ba lợi ích: Người dân, Nhà nước và nhà đầu tư. Đây là bài toán kinh tế, ở góc độ lập pháp thì rất khó góp ý. Các nhà kinh tế cần phải đưa vấn đề lên bàn tính để tính toán, tìm ra đáp số cho bài toán lợi ích này.

Cuối cùng là phải đưa ra các chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn để nhà đầu tư không bị thiệt thòi nhưng cũng phải kêu gọi lòng thiện tâm để họ thấy rõ trách nhiệm xã hội của mình trong việc chung tay cùng Nhà nước quan tâm đến các vấn đề an sinh xã hội.

Tuy nhiên, chính sách càng phức tạp thì càng tốn thêm chi phí vận hành và quản lý, càng dễ bị lợi dụng, biến tướng. Do vậy, chỉ nên thiết kế một chính sách rất đơn giản trong ưu đãi xây dựng nhà ở xã hội với 2 yếu tố cơ bản, đó là:

(1) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đây là yếu tố quyết định để giảm giá nhà ở xã hội, bảo đảm sự chi trả hợp lý cho những người có thu nhập thấp.

(2) Quy định lợi nhuận định mức hợp lý đối với 20% phần diện tích nhà ở xã hội mà doanh nghiệp bất động sản có trách nhiệm phải xây dựng như đề xuất của chúng tôi ở điểm 2 nói trên cùng với chính sách miễn, giảm thuế đối với doanh nghiệp để đơn giản hóa chính sách, tiết giảm chi phí quản lý, tránh tiêu cực. Với thiết kế này chúng tôi cho là hài hòa được các lợi ích, khả thi và sẽ đi vào cuộc sống.

Nếu ở những thời điểm nhất định, doanh nghiệp bất động sản chưa đạt 20% diện tích nhà ở xã hội trên tổng diện tích các dự án bất động sản của doanh nghiệp đã làm thì doanh nghiệp phải hoàn thành 20% đó mới được tham gia đấu thầu hoặc bốc thăm thực hiện dự án bất động sản tiếp theo.

Tất nhiên, để thực hiện được cơ chế nói trên thì Nhà nước phải có quỹ đất sạch. Mà muốn có quỹ đất sạch để đưa ra đấu thầu, đấu giá thì đương nhiên Nhà nước phải có nguồn vốn lớn để thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Sẽ có ý kiến phản biện rằng, nguồn tài chính ở đâu để Nhà nước tạo quỹ đất sạch. Thiết nghĩ, vốn ở các ngân hàng thương mại không thiếu, nếu chúng ta mở "rum", cho phép các ngân hàng đưa vốn vào các dự án nhà ở xã hội để nhà nước thực hiện thu hồi, đền bù, tạo quỹ đất sạch, sau đó đấu thầu, đấu giá, thu hồi vốn cho ngân hàng thì không phải là không khả thi.

Với cơ chế miễn tiền sử dụng đất đối với dự án và thực hiện cơ chế trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp bất động sản về 20% diện tích nhà ở xã hội với lợi nhuận định mức hợp lý cùng với chính sách miễn giảm thuế cho doanh nghiệp, chúng tôi cho là sẽ khả thi cho bài toán lợi ích này.

Cũng xin nói thêm rằng, Nghị quyết số 18 Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII của Đảng đã khẳng định hai định hướng chính sách cơ bản là giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu thầu, đấu giá và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Để hiện thực hóa được các chính sách này trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, điểm cốt lõi là phải xử lý được chênh lệch địa tô. Muốn xử lý được chênh lệch địa tô, bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên thì phương án khả thi nhất là Nhà nước phải tạo được quỹ đất sạch, từ đó thực hiện đấu thầu, đấu giá đối với tất cả các dự án bất động sản nói chung.

Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ

Cần rà soát, bổ sung đầy đủ đối tượng cũng như sự hợp lý của tiêu chí thu nhập thấp

b) Về hình thức, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 74, 75), căn cứ Điều 73 được chỉnh lý như đề xuất trên đây, cần tiếp tục cụ thể hóa tiêu chí thế nào là thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể, để bảo đảm chính xác, bao quát và công bằng đối với mọi đối tượng của chính sách, đồng thời có các hình thức hỗ trợ phù hợp.

Ví dụ: đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức thì nhu cầu về nhà ở sẽ khác với hộ nghèo ở nông thôn; hoặc hộ nghèo nông thôn thì nhu cầu nhà ở, hình thức hỗ trợ sẽ khác với đối tượng là công nhân các khu công nghiệp.

Do vậy, chúng tôi cơ bản đồng tình với cách phân loại đối tượng, hình thức và điều kiện hỗ trợ được quy định tại Điều 74 và 75 dự thảo Luật. Tuy nhiên, cũng cần rà soát, bổ sung cho đầy đủ đối tượng cũng như sự hợp lý của tiêu chí thu nhập thấp đối với từng đối tượng cụ thể, bảo đảm bao quát và sự hợp lý, công bằng của chính sách.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội

Khoản 1 Điều 80 dự thảo Luật quy định: Khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục, đào tạo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Đồng thời khoản 4 Điều 82 về ưu đãi đối với chủ đầu tư có quy định: Chủ đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án hoặc một phần diện tích sàn thuộc phần khối đế công trình theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng, kinh doanh công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư được hạch toán riêng và hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.

Đây là hai nội dung mới so với các quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP về nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành của hai nghị định này thì chủ dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất của dự án để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quy định này ít khả thi trên thực tế, vì cứng nhắc, thiếu linh hoạt. Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến bỏ quy định này, thay bằng các quy định mới của Điều 80 và 82 như nêu trên.

Chúng tôi cho rằng, quy định mới của dự thảo Luật về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là hợp lý, vừa thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường; đồng thời tăng cường trách nhiệm, sự chủ động cho chính quyền địa phương, đảm bảo bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, nhu cầu nhà ở thực tế của người dân tại địa phương.

Tuy nhiên quy định này cũng có nhược điểm là tăng gánh nặng tài chính cho địa phương khi nguồn lực ngân sách còn hạn chế. Do vậy, rất cần có chính sách, cơ chế để huy động nguồn lực của xã hội, đặc biệt là từ chính các doanh nghiệp bất động sản cùng chung tay, góp sức xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, việc bỏ quy định hiện hành về doanh nghiệp dự án bất động sản phải dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội cũng là hợp lý, vì không khả thi. Tuy nhiên, dự thảo Luật thay bằng phương thức cho phép doanh nghiệp dự án được dành một phần diện tích đất (có thể là 20%) của dự án nhà ở xã hội để làm thương mại, được hạch toán riêng và thu lợi nhuận riêng thì e là cũng khó khả thi, tương tự như quy định tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP nói trên.

Do vậy, nên thiết kế một phương án đơn giản hơn và có thể khả thi hơn như sau: Luật nên quy định doanh nhiệp bất động sản có trách nhiệm phải tham gia xây dựng nhà ở xã hội (như lý do chúng tôi đã nói ở trên). Tỷ lệ diện tích nhà ở xã hội các doanh nghiệp phải xây dựng tối thiểu là 20% trên tổng diện tích các dự án nhà ở mà các doanh nghiệp thực hiện.

20% diện tích nhà ở xã hội này các doanh nghiệp có thể lựa chọn xây dựng trong dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp được phê duyệt hoặc trong khu vực đã được quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội bởi UBND cấp tỉnh.

Phương thức này vừa hài hòa trách nhiệm của Nhà nước với trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản trong phát triển nhà ở xã hội, vừa bảo đảm tính linh hoạt và khả thi hơn (phương thức này sẽ tiếp tục được bàn đến ở điểm 4 dưới đây).